社会人生活、37年間には各年代のライフステージにおいて、さまざまなライフイベントがございます。
ご結婚・お子様の誕生・マイホームのご購入・定年退職からセカンドライフ…。
その中で、厚生労働省の調査では日本人の平均寿命が
男性：81歳、女性：87歳と医療技術の進歩や空前の健康ブームによる長寿国の現れとは
反対に社会保障や年金制度に大きな問題を抱えているのも事実です。

将来設計を考える上でご定年以降のセカンドステージでは、
平均寿命までの期間を健康年齢までの期間と介護などを要するようになってからの
期間に分けた考え方も必要不可欠となりました。
SEEDSでは、毎日の暮らしが安心だからこそ、将来設計が考えられるゆとりができる、
将来設計が見通せるからこそ、日々の暮らしが充実できると考えます。

「住まい」を通じて、マンション経営がお客様への最適な将来の選択肢となる
ライフプランをお届けすることが私たちの想いです。

事業内容

1. 

   不動産売買

   「ご売却からご購入・管理までに一貫体制」
   SEEDSでは特に都内（23区）中心の中古マンションに特化しています。仕入から販売・賃貸管理、ご売却までの一貫体制で運用サポートが可能な理由として物件情報量があるからです。

2. 

   プロパティマネジメント

   「収益向上のための賃貸管理業務」
   単なる賃貸管理業務を行うだけでなく、顧客の皆さまの運用目的に沿った集客・管理のお手伝いを、専門知識と経験豊富なスタッフにお任せいただけます。

3. 

   マンション経営とは

   「暮らし」を「価値ある豊かなもの」へ
   社会保障財政では少子高齢化から財源の確保のための、消費税率が重要視されています。世代間扶養である年金受給や社会保障費引き上げなどの費用だけでなく、消費税引き上げなどが可処分所得に大きな影響を及ぼします。「貯める」から「増やす」選択肢がM7Mです。

不動産売買

SEEDSでは、東京都内中心（23区内）を主とした中古ワンルームマンションのご紹介に特化させていただいています。
低価格でのご購入と新築とは変わらない家賃相場ゆえ、高い利回りが期待できます。
且つ、住宅ローン利用の場合には低金利下のため、少額負担での将来設計がご検討いただけます。
そして、今中古マンションをおすすめさせていただく、最大の理由は好立地条件の物件がご紹介できる事にあります。

バブル経済の破綻とともに、土地神話崩壊による
多くの企業・金融機関が不良債権処理策に追われていた時代は、
2000年初頃より、土地の値下がりに歯止めがかかって参りました。
その背景にあったのが不良債権処理の解決策として、
「都市再生特別法案の制定」でした。（小泉内閣時代）
都市の再開発事業を活性化し、土地の再利用のもとで地価を上昇させる事、
立地や物件の品質による収益性能を引き上げる事が冷え切った
不動産価格の底上げに繋がる債権処理を進めて来ました。
当時の建築規制では容積率・建蔽率の緩和がなされ、
不動産の評価基準に「収益還元法」が浸透し始めた事や不動産投資信託（REIT）が
初めて創設された事が挙げられます。

SEEDSでは前述の時代に都心部主体でのマンション用地が
ワンルームマンションとして多く建設されてきた背景を理由に、
通常ではなかなか手に届かない土地で建設されきたマンションと
その時代が創りだした資産と言えるからこそ、
今、中古マンションに着目しています。
日本経済の失われた20年のなかに、
住宅産業においてはマンション需要の活性化・都市のインフラや地域の利便性の向上、
オフィス・ホテル需要の増加などから東京の人口増加や外国人の流入による
利用価値が新しい資産価値の形成として進化を遂げていると考えています。
今、まさに低価格・好立地・低金利・高利回りが期待できる
中古マンションが資産運用をご検討いただく上で、好機と言えます。

プロパティマネジメント

原則として、家賃滞納保証会社の斡旋による入居審査を行うことで、
家賃滞納リスクを軽減。
連帯保証人不要での契約も可能となり、
入居希望者の契約率が高まり、
毎月の収益向上が期待できます。

毎月額賃料から代行手数料5%分を差し引いた賃料が毎月、オーナー様の収入となります。また更新料などの一般的な収入も、契約条件によっては得ることができます。

弊社がお部屋を査定賃料の90％の条件で借り上げる「借上賃貸契約」により、実際の入居・空室に関わらず、オーナー様には一定額の賃料が確保出来ます。

システム比較

comparing systems

賃料90,000円で賃貸契約した場合の月額収入試算例

管理代行システム

借上システム

※当社査定基準により契約期間等も異なります。 またお受けできない場合もございます。

『マンション経営』とは

1. 老後の資金（年金対策）

現在の年金制度は世代間扶養によって受給が決められてますが、少子高齢化が進み将来的には2人で1人の高齢者を扶養すると予想されています。
年金保険料の引き上げや、年金給付額を引き下げるなど、年金の運用の仕方は、これから大きく変わることが予測されます。これまでのように当たり前に年金を受け取れる世の中ではなくなるかもしれません。
マンション経営では安定収入を長期間継続的に得られます事で不労所得（働かなくても入る収入）による年金対策が構築できます。
今、日本は世界でも有数の長寿国となっています。昨今の医療技術の進歩に加え、空前の健康ブームでは平均寿命が男性で80.5歳・女性では86.83歳と延びてます。
ゆとりある、セカンドライフをお考えいただくには、公的年金だけでは不安が残ります。ゆとりある老後生活費はご夫婦2人で毎月35.4万円が必要と試算されてますが、今現在の年金受給金額は、毎月約13.4万円/161万円（年間）が不足しています。（サラリーマンの場合）定年後から平均寿命までの約20年間では3220万円の生活資金の構築が現役世代中に必要不可欠と考えられます。
また、セカンドライフでは単なる生活費だけでなく、健康年齢以降の介護費用やお子様、お孫さんへの就職・結婚費用等の生活費以外の費用のご準備も必要と考えることが年金対策へのより早い対策が必要といわれている理由です。

2. 相続税対策

相続税の計算上、現金や株（有価証券）が時価で評価されるのに対し、マンションでは相続税法などによる計算に基づくため、実際の価値よりも大きく評価額が下がります。具体的には、土地の相続税評価額は「路線価」を基準としており、市価のおおよそ50～80％と言われています。また、建物の相続税評価額は「固定資産税評価額」を基準としており、こちらもおおよそ70％程度と言われています。特にマンション経営のように、第三者に建物を貸している場合、評価額はさらに30％の控除が可能になり、時価の1/3に抑えられることもあります。
つまり、現金を賃貸用マンションに交換しておくことで、支払う税金を抑えられる上、家賃収入を見込むことができるのです。
※評価額は立地などの条件により異なります。

3. 家族を守る生命保険

住宅ローンを利用して購入する場合は、団体信用生命保険に加入することが条件となっています。これは、万が一事故などでお亡くなりになられたり、高度な障害を持たれるなど、大きな問題が起きてローンが返済不能になった時には保険金が支払われ、住宅ローンの残債が相殺される（つまり完済される）というものです。大切な家族のお手元に、家賃収入が見込める資産を残すことができます。
家賃収入は生命保険商品でいうところの個人年金商品としての意味合いあいや実物資産（物件）は終身死亡保険などと同じ保障が備えられます。
終身保険や個人年金などの掛け金や受給金額の比較などによりご家計の見直しにお役立てできます。

4. お子様へ残せる資産として

空前の低金利による毎月の住宅ローンの支払額は、おおよそ賃貸マンションを借りたときの賃料よりお安い事が多々御座います。そのため、たとえば大学進学などでお子様がひとり暮らしを始めるときに、「家賃をムダに払うくらいなら…」と購入される方がいます。
まずはお子様の住まいとして活用し、卒業後は人に貸して家賃収入が見込める資産として転換が可能になります。

5. 自己資金10万円で始められる

マンション経営（投資）と聞くと、高い買い物というようなイメージを持たれているかもしれません。しかし、実際には金融機関から借り入れ（ローン）をする一方で、家賃収入がありますので、多くの方が月1万円程度の少ない資金ではじめれられるのが魅力です。
ちなみに月1万円で考えますと、30年で360万円（月1万円×12ヶ月×30年）の支出することになりますが、そのとき手元には3000万円前後の資産が残っているという計算になります。ローンの支払いが終了すれば、家賃はそのまま収入にもなります。
たとえば30代前半で購入される方がいるとして、何もしないまま定年を迎えるか、月1万円の投資をして過ごすか。人生という大切な「時間」を有効活用していただくことで、充実した人生が増えていけばと考えています。

6. 高利回り商品として積立が可能

弊社では、不動産活用のご提案をさせていただく上でリスクを一番に考えます。これはマンション経営をお考えいただく際のメリットを、お客様が何を最重要ニーズとしてご検討いただき、出口戦略を持って確かなものへと実現させていくかが、最重要課題と考えるからです。
故に当社では必ずしも35年ローンをおすすめするものではなく、フルローン（担保評価融資）をおすすめするものでもございません。場合にはローン期間の短縮や自己資金の追加によってローン金額の圧縮もご提案させていただきます。なぜなら、銀行の住宅ローン金利は非常に低く、有利なものとお考えいただけますがマンション経営で期待できる家賃収入（配当）からの利回りは大変、高いものとなっています。
仮に現金一括で中古マンションをご購入いただく費用が約1900万円とした場合に年間賃料は約82万円（実質賃料）となります。表面利回りでは5.02％・実質利回りでも4.3％が実現でき、元本回収までの期間は約23年となります。40代や50代の方々が年金資産としてお考えいただく場合にこの高い利回りをご活用いただき、住宅ローンの低金利を利用される事から自己資金ご予算・ローン期間のバランスを考えます。
お客様の老後資金としてお役立てできる回収時期とその間の積立や保険期における保障期間のメリットが全くご家計に支障をきたす事なく運用できるのも、マンション経営からの高い利回りと積立効果が期待できる理由にあります。

7. 節税対策

マンション経営が給与所得者（サラリーマン）の方々から多くご購入いただいてます背景に節税効果が期待できる理由があります。
それは、所得税法により損益通算が認められいるからです！！
通常、給与所得者は源泉徴収による所得税の徴収がなされていますが、不動産所得を計算する上では不動産収入に対し、減価償却費やローン金利（建物部）・管理費などの賃貸経営上の経費が認められています。多くの場合、この不動産所得では経費計算後に赤字所得となるケースがあり、給与所得（黒字）と不動産所得（赤字）の合算に（損益通算）より、改めて所得税・住民税の再計算がなされます。この場合には所得税・住民税の還付と軽減により、おおよそ15万円～20万円程の税金が払い戻されます。

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